房地产税制改革初探

国务院去年下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。为了尽快完善税制，缓解社会矛盾，促进房地产市场持续健康发展，笔者对房地产税制改革作了一些初探。

   一、我国现行房地产税制存在的主要问题

   在我国现行的房地产税中，涉及到营业税、土地增值税、房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税、印花税、土地使用费等10余种之多。随着住房制度的全面改革以及房地产市场的发展，房地产税制与经济发展不相适应的矛盾逐步凸现，不同税种之间存在的冲突也有明显表现。

  （一）重流转，轻持有。房地产持有阶段课税少，税负轻；而流转环节多个税种同时征税，如对个人房屋收入既要征收房产税，又要征收营业税和个人所得税，由于重复征税，所以税负较重。但对个人非营业性住房却不征房产税，这相当于给土地持有者无息贷款，只要未流通，就无须为土地的增值纳税。这样做实际上鼓励了土地持有，助长了土地投机，导致了高房价与商品房高空置的存在。

   （二）立法层次低。征税的依据是法律，税收征管必须按照法律的规定进行。这里应该指出的是法律仅限于国家立法机关制定的法律，不包括行政法规。但我国现行的企业房地产税、城镇土地使用税的法律依据，是由国务院制定并以暂行条例的形式