调控政策可能松绑，2012年房价会跌下来吗？

【新闻背景】
. m- ~6 f2 e  [& T4 Q* c4 l! L
　　在楼市“限价令”上一直新闻不断的广东省中山市再次引起各方关注。
' ]- W5 \5 i  t+ ?
9 T* I6 o; G- s( d& s8 \  P9 R! w　　近日，中山市国土资源局发布通告，对住房平均交易价格执行新标准，并明确表示，每半年度的住房平均交易价格作为下一半年度确认普通住宅标准的计算依据。如此一来，该市“普通住宅”的标准甚至超过了其限购的上限，也就是说，普通住宅也进了限购之列。这会在暗里给调控松绑吗？
' {. w4 G& n2 m
　　尽管在此之前，武汉、北京、天津、厦门、上海等城市也相继调整了普通住宅标准，但中山市的举措却在社会上引起不少争议。中山此举，到底是“普通住宅”标准升级，还是借机“托市”？

　　一 问　会导致政策打架吗？

( U  S, |7 h1 W/ Y$ ?# {0 Y8 i　　广东省中山市国土资源局近日发布名为《关于我老秘网市2011年下半年住房平均交易价格的通告》，通告中表示，每半年度的住房平均交易价格作为下一半年度确认普通住宅标准的计算依据。据此规定，2012年上半年的普通住宅平均交易价格标准，城区为7696元/平方米，镇区6290元/平方米。
, v) G! {' W( N3 E; M( n/ f; ~
　　此举一出，议论纷纷。2011年11月，中山市政府高调出台“限价令”，规定单套商品住房销售合同销售价格超过5800元/平方米，国土资源局将暂停受理其在中山市商品房销售合同网上登记备案系统的网上签约手续，有效期至2011年12月31日止。此后，中山商品房销售量大降。今年2月，中山市悄然将限价标准由5800元提高至6590元。
" ]$ @) {" b9 t) V7 S
/ g& j* E! y( d9 S( U; q4 Z# `　　如今，中山又出台“城区7696元每平方米，镇区6290元每平方米”的普通住宅标准，“普通住宅”交易价格标准高过房地产市场最高限价。
/ G7 m! [/ n$ @- U+ z3 P4 h' d% q
# }8 b; l* ~8 t　　对此，当地有房地产企业提出，既然新的交易标准超过6590元每平方米的限价，为了避免政策打架，限价标准应该相应上调。

　　对于每平方米超过6590元，不足7696元的商品房，是否可以办理网上签约手续，相关部门未置可否。
! R7 v3 v# k4 X  D! K8 H
　　二 问　会“托市”推高房价吗？
  F/ j5 O- c$ U* j. e
6 `+ x5 o/ x9 }) f7 E　　不仅仅是中山，近期以来，武汉、北京、天津、厦门、上海等一系列城市相继调整了普通住宅标准。

! O5 D+ d! L7 W2 [$ ]7 s　　广州房地产专家韩世同表示，各地关于住房平均交易价格的标准，根据市场成交均价每半年调整一次，主要是区分普通住宅跟非普通住宅，以确定税收优惠。随着房地产市场的发展和房价的变化，过去对于“豪宅”的认定，现在来看有些标准偏低。提高标准将为很多首次置业的人减轻税赋负担。
0 W: a  m' ]* P* [' r: x
4 L8 T0 a1 D* M" |& C! b　　记者详细了解了武汉、北京、上海等一、二线城市的情况，调整普通住宅标准并没有成为这些城市推动房价上涨的因素，也未引起媒体的过分关注。
# ?' G) R6 `! h9 P
　　专家指出，北京、上海等城市调整普通住宅标准，是建立在限购基础上的。限购不断挤压市场上的投资需求，成交基本上是居民的刚性需求，给他们如此优惠并不为过。
, M' e3 P0 [" J" c
　　中山此举之所以引人注目，是因为中山制定的普通住宅标准，高过了目前执行的最高限价，而中山近来在房地产“限价令”上的种种举措，也让人心存疑虑。

2 d: Q; q# W7 x+ y; D2 B　　去年11月10日，中山市出台“限价令”，规定单套商品住房销售合同销售价格超过5800元/平方米，将暂停办理网签，有效期至2011年12月31日止。今年2月，中山市悄然将限价标准由5800元提高至6590元，理由是2011年调控目标已经完成，2012年的楼市限价标准是参照2011年新建住房全年均价每平方米5935.6元加上11%的增幅，因为政府工作报告中2012年该市预期GDP升幅11%。一而再、再而三挑战“限价令”，不免让人产生“意在托市”的想法。

% u: w7 T3 C. r% b; @/ N) L　　其次，中山实行的是限价，并没有对市场上的投资需求加以甄别，由此带来的市场活跃难免产生“托市”的可能。
6 H" K/ u9 }/ N  d1 V7 j
+ M  R3 c# F$ `' B; O: K$ Q5 `( ~　　在韩世同看来，调整普通住宅标准除了在税赋上惠及普通购房者外，也可能借此激活略显低迷的房地产市场。
7 u' y0 M- ~- d. M+ S$ J" T
' z. K) M" Y! ?! c! A　　三 问　会暗里为调控松绑吗？

　　中山调整普通住宅标准遭到质疑后，中山市国土资源局多次表示，平均交易价格半年公布一次，是国家的要求，与调控无关；中山市出台的上调新建住房价格上限的措施仅为部门试行措施，中山市将严格执行加强房地产调控政策不动摇。
# i7 s- S$ ]- ?! h! T4 O
　　也有人认为，中山一直在执行“限价令”，超过这个价格的无法网签和备案，平均价格的升降已经显得不再重要了。

8 \7 i1 Z& x3 T( z  C" i9 \　　但记者留意到，今年2月，中山市“限价令”从去年11月份设定的5800元/平方米上调至6590元/平方米，中山市出面澄清说这是中山临时的试行措施，将坚持限价令不动摇。然而从今年春节至今，中山市6590元/平方米的限价标准一直在持续“试行”，3月中山市共成交商品房5771套,环比上涨61.5%。
7 X  u& D) B3 `9 s) n- `
+ M7 v) k: J, _$ R8 O　　目前许多业内人士都认为，普通住宅的参考价一旦提高，是明里为“限价令”松绑未果，便将目光锁定在了普通住宅标准上的举措。放松普通住宅约束条件，通过契税优惠刺激市场需求，这是对市场释放错误信号，将妨碍房价的合理回归。下一步，开发商们将依据“普通住宅标准”，为楼市“限价令”松绑大造舆论。这不利于楼市调控的继续进行。